So investiert man in Immobilien um langfristig Vermögen aufzubauen

Autor CAPITAVA Autorenteam
So investiert man in Immobilien um langfristig Vermögen aufzubauen

Immobilien gelten als sichere Kapitalanlagen, die attraktive Renditen abwerfen. Erfahren Sie hier, wie Sie richtig in „Betongold“ investieren.

Immobilien – attraktive Anlagemöglichkeiten für den langfristigen Vermögensaufbau

Viele Menschen suchen nach recht sicheren und renditestarken Geldanlagen, weil die anhaltende Niedrigzinsphase es schwer macht, Geld ertragreich anzulegen. Wer heute Vermögen aufbauen möchte, muss neue Wege gehen und alternative Anlageformen finden. Immobilien bieten eine interessante Alternative. Dazu müssen Sie noch nicht einmal selbst Immobilien kaufen. Welche Vorteile das bringt, erfahren Sie hier.

Was unterscheidet Immobilien von anderen Geldanlagen?

Klassische Spar- und Anlageformen wie Tages- und Festgeld oder kapitalbildende Lebens- und Rentenversicherungen sind wenig lohnend, seit die Zinsen hinter der Inflationsrate zurückbleiben. Der klassische Aktienmarkt kann starken Schwankungen unterliegen. Rein statistisch folgt auf eine Phase mit guter Konjunktur und Wachstum immer eine Rezession. Langfristig erholt sich der Markt zwar immer, aber die Hochphase nach der letzten Krise hält bereits viele Jahre an. Erfahrene Finanzfachleute erwarten in den nächsten Jahren zwangsläufig einen Abschwung. Aktuell im Hoch zu kaufen, erscheint da wenig sinnvoll.

Die Immobilienpreise steigen

Zwar haben sich die Immobilienpreise in Deutschland jahrzehntelang nur wenig bewegt, aber seit 2010 steigen die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in fast allen Regionen konstant an. In besonders gefragten Landesteilen haben sich die Kaufpreise teilweise mehr als verdoppelt.

Die niedrigen Zinsen bei gleichzeitig guter Konjunktur steigern die Nachfrage nach Immobilien erheblich. Auch die Bautätigkeit hat massiv zugenommen. Zwar bewegen sich die Preise ähnlich wie bei Aktien auf einem hohen Niveau. Aber bei Immobilien sind in vielen Lagen weitere Preissteigerungen zu erwarten. Außerdem bleiben Häuser und Wohnungen in guter Lage in der Regel preisstabil, denn Wohnen müssen die Menschen immer.

Warum ist es nicht immer sinnvoll, selbst zum Vermieter zu werden?

Außer in schrumpfenden Regionen ist es sicher empfehlenswert, eine Immobilie zur Selbstnutzung zu erwerben. Denn mietfreies Wohnen im Alter und ein hoher Wert, der bei Bedarf veräußert werden kann, sind eine gute Strategie zur Vorsorge und zum Vermögensaufbau.

Für Immobilien als Anlageobjekt gelten andere Regeln. Theoretisch klingt es verlockend, Eigentumswohnungen oder ein Mehrfamilienhaus zu kaufen und diese durch die laufenden Mieteinnahmen zu finanzieren. Aber der Plan hat Tücken. Ein längerer Leerstand, nicht zahlende Mieter oder Mietnomaden, die die Wohnung verwüstet hinterlassen, stellen ein nicht zu unterschätzendes Risiko dar.

Dazu kommen die laufenden Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, die finanziert werden wollen. Nicht zu unterschätzen ist zusätzlich der Verwaltungsaufwand, der Sie als Vermieter viel Zeit kostet. Zwar können Sie diese Aufgaben an eine Hausverwaltung abgeben, aber die Verwaltungskosten sind nicht auf die Mieter umlegbar. Diese zahlen Sie aus eigener Tasche, was wiederum die mögliche Rendite schmälert.

Immobilien-Aktien sind eine interessante Alternative

In Deutschland haben Sie seit mehreren Jahren die Möglichkeit, Immobilien-Aktien zu erwerben. Gemeint sind nicht die durchaus risikoreichen, geschlossenen Immobilienfonds, sondern Aktien von Großkonzernen, die in Immobilien investieren. Auf diese Art profitieren Sie vom Immobilien-Boom, ohne selbst zum Eigentümer zu werden. Selbstverständlich bergen auch Immobilien-Aktien ein gewisses Risiko, dieses ist aber kleiner einzustufen als die Wagnisse, die Sie als Vermieter eingehen. Die Wohnungsunternehmen verfolgen dabei verschiedene Strategien. Teilweise mischen die Konzerne auch unterschiedliche Ansatzpunkte, um Gewinne zu erwirtschaften.

Wie werfen normale Immobilien Gewinne ab?

Andere Immobilienkonzerne, deren Aktien an der Börse gehandelt werden, setzen auf Häuser, die für Gering- und Normalverdiener erschwinglich sind. Sie kaufen die ehemaligen Werkssiedlungen oder die früheren Sozialwohnungsbestände der Städte günstig auf. Häufig sind die Objekte zu Niedrigpreisen zu haben, weil ein großer Sanierungsstau besteht.

Gewinne machen die Konzerne über die Mieten. Denn nach dem Kauf werden die Objekte modernisiert. Energieeffiziente Heizungen, neue Fenster oder eine Außendämmung sind politisch gewünscht und haben für das Unternehmen den Vorteil, dass dieses die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen darf. Bis zum Jahr 2018 waren es elf Prozent der Kosten, anschließend wurde die Erhöhung der Miete auf acht Prozent verringert. Dazu gelten neue Kappungsgrenzen. Die Kappungsgrenzen legen fest, wie hoch eine Mieterhöhung pro Quadratmeter maximal ausfallen darf. Langfristig zahlt sich das Vorgehen trotzdem aus, denn die höhere Miete bleibt bestehen, auch wenn die Modernisierungskosten längst abgegolten sind.

Dienstleistungen steigern den Gewinn zusätzlich

Ein weiteres Modell, um die Renditen zu steigern, ist das Gründen von Tochtergesellschaften, die die nötigen Dienstleistungen rund um die Immobilien übernehmen. Grünpflege, Hausmeisterservice und die Reinigung der Treppenhäuser und Außenflächen wird durch die Unternehmenstöchter erledigt, die die Gewinne an den Mutterkonzern abführen.

Lohnen sich Gewerbeimmobilien zur Vermögensbildung?

Auch viele Gewerbeimmobilien sind heute in der Hand spezialisierter Konzerne. So gibt es Unternehmen, die z. B. deutschlandweit Einkaufszentren betreiben, andere sind auf Bürohäuser spezialisiert. Hier ist die Lage schwieriger einzuschätzen als bei Wohnimmobilien, denn Innenstädte und Einkaufszentren leiden immer deutlicher unter dem stark wachsenden Onlinehandel. Bei Büroflächen kommt es sehr auf die wirtschaftliche Entwicklung an. In Krisenzeiten sind Leerstände zu erwarten.

Wie investiere ich möglichst sicher in Immobilien?

Als langfristige Geldanlage sind Aktien von Immobilienkonzernen durchaus interessant. Sie unterliegen dabei selbstverständlich ähnlichen Risiken wie Aktien von Banken oder Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe. Allerdings zeichnen sich Immobilienpapiere erfahrungsgemäß durch eine geringere Schwankungsbreite aus und fallen in mageren Zeiten meist weniger stark. Außerdem sind die Aktien der Konzerne noch vergleichsweise günstig, da Immobilienkonzerne noch nicht lange an der deutschen Börse vertreten sind.

Welches Bewirtschaftungsmodell überzeugt Sie?

Immer wenn Sie sich für Aktien interessieren, sollten Sie nur in Werte investieren, die Sie überzeugen und deren Geschäftsmodell Sie verstehen. Konzerne mit dem Schwerpunkt Luxusimmobilien locken mit höheren Renditen, dafür ist das Risiko größer. In schlechten Zeiten sinkt die Nachfrage nach teuren Objekten.

Ähnlich ist es im Bereich der Gewerbeimmobilien. Weniger glamourös sind Investments in durchschnittliche Wohnimmobilien. Dafür gilt, wie bereits erwähnt, dass die Menschen auch in wirtschaftlich schlechten Phasen Wohnraum benötigen.

Wie sollten Geldanlagen in Immobilien verteilt werden?

Auch für den Bereich Immobilien als Geldanlage gilt: Eine möglichst breite Streuung senkt das Risiko. Setzen Sie daher nicht nur auf ein Unternehmen, sondern verteilen Sie Ihre Geldanlage möglichst breit. Ebenfalls in großer Auswahl sind Immobilien-Aktien in den USA oder im asiatischen Raum erhältlich. Die Verteilung auf verschiedene Staaten hat zusätzlich den Vorteil, dass es nicht dramatisch ist, wenn die Mietpreise in einem Land für einige Jahre stagnieren. Das ist immer wieder der Fall.

Indexfonds für Immobilien entdecken

Eine weitere Möglichkeit, vom Boom der Immobilienpreise zu profitieren, bieten Indexfonds. In Deutschland sind rund ein Dutzend Immobilien-Indexfonds auf dem Markt, die verschiedene Regionen der Welt umfassen. Hier können Sie bereits mit kleinen Summen einsteigen und regelmäßig sparen. Dazu müssen Sie sich nicht mit dem Aktienmarkt beschäftigen. Als langfristige Geldanlage sind diese Angebote sehr interessant.

Das Immobilien-Umfeld nicht vergessen

Nicht nur die Immobilien selbst sind interessant als Geldanlage. Schließlich profitieren auch viele andere Unternehmen in immobiliennahen Branchen vom Bau- und Sanierungs-Boom. Dazu gehören Baustofflieferanten ebenso wie Software-Unternehmen, die weltweit genutzte Planungsprogramme anbieten. Um vom großen Wachstum der Branche zu profitieren, lohnt sich ein Blick auf die Entwicklung solcher Unternehmen. Einige sind sehr gut zur langfristigen Einlage in das eigene Depot geeignet.

Fazit: Um von den steigenden Immobilienpreisen zu profitieren, müssen Sie nicht immer selbst zum Vermieter werden. Aktien von Immobilienunternehmen und von Konzernen in verwandten Branchen sowie Immobilien-Indexfonds bieten eine interessante Alternative mit guten Renditechancen.

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